co się bardziej opłaca?
Zacznijmy od tego, co inwestorów interesuje najbardziej.
Wynajem krótkoterminowy (STR)
w Trójmieście może generować rentowność brutto na poziomie 6–8% rocznie przy aktywnym zarządzaniu i dobrej lokalizacji. W szczycie sezonu letniego apartament o wysokim standardzie w centrum Gdańska osiąga miesięczne przychody na poziomie 8–12 tys. zł. Poza sezonem obłożenie spada jednak do 30–40%, co drastycznie obniża średnioroczny wynik.
Wynajem długoterminowy
daje stabilniejsze, choć niższe przychody – typowa rentowność brutto w Trójmieście to 4–6% rocznie. Przy średnim rocznym wzroście wartości nieruchomości w regionie wynoszącym ok. 6–8% w ostatniej dekadzie, całkowita stopa zwrotu z inwestycji długoterminowej jest jednak wyższa, niż sugeruje sam czynsz.
Ważna korekta: dane o STR bywają mylące. Według danych Airbnb mediana rocznych przychodów polskich gospodarzy, którzy mieli co najmniej jedną rezerwację w 2024 r., wyniosła zaledwie 8 300 zł – to obraz przeciętnego właściciela, który wrzucił mieszkanie na platformę i o nim zapomniał. Aktywnie zarządzany apartament w centrum Gdańska to zupełnie inna liga, ale wymaga też zupełnie innego nakładu pracy lub kosztów zewnętrznego zarządzania.
Koszty operacyjne – tu kryje się różnica
Przychód brutto to dopiero punkt wyjścia. W STR koszty operacyjne pochłaniają standardowo 30–45% przychodu brutto:
- prowizja platformy (Airbnb, Booking.com): 15–20% od każdej rezerwacji
- sprzątanie po każdym gościu: ok. 200 zł za sesję, przy wysokiej rotacji kilkanaście tysięcy rocznie
- pełne media (płaci właściciel, nie gość): 300–600 zł miesięcznie
- firma zarządzająca (jeśli nie zarządzasz sam): 18–35% przychodu brutto
- szybsza wymiana wyposażenia, pościeli, ręczników, drobnego sprzętu
W wynajmie długoterminowym koszty operacyjne są znacznie niższe: media pokrywa najemca, rotacja jest rzadka, a standardowe koszty utrzymania i opłaty do wspólnoty pochłaniają ok. 15–20% przychodów.
Regulacje prawne – nowy czynnik ryzyka dla STR
To temat, którego nie można pominąć planując inwestycję pod wynajem krótkoterminowy w 2025/2026 r.
Od 20 maja 2026 r. obowiązuje Rozporządzenie UE 2024/1028, które wprowadza obowiązkową rejestrację lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Każdy lokal STR musi mieć numer identyfikacyjny nadany przez gminę – bez niego platformy nie mogą publikować ogłoszenia. Brak rejestracji grozi karą do 50 000 zł.
Równolegle w Polsce trwa procedura legislacyjna (projekt ustawy UC135), która ma dać gminom prawo do tworzenia stref zakazu STR i limitowania wynajmu prywatnego do 3 miesięcy rocznie. Gdańsk i Sopot od lat lobbują za takimi przepisami. Jeśli planujesz zakup mieszkania pod STR w centrum któregoś z tych miast, musisz kalkulować scenariusz, w którym za 2–3 lata model może być regulacyjnie ograniczony.
Dodatkowo od 2025 r. platformy takie jak Airbnb, Booking.com i Expedia raportują do Krajowej Administracji Skarbowej dane wszystkich sprzedawców z ponad 30 transakcjami lub przychodem powyżej 2 000 EUR rocznie. Era niewidocznego Airbnb skończyła się definitywnie.
W wynajmie długoterminowym ryzyko regulacyjne jest o wiele niższe, choć warto zabezpieczyć się prawnie. Najbezpieczniejsza forma to umowa najmu okazjonalnego (art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów), która wymaga aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego. To skuteczne zabezpieczenie na wypadek problemów z lokatorem.
Trójmiasto: trzy miasta, trzy strategie wynajmu
Decyzja o modelu wynajmu powinna uwzględniać specyfikę konkretnej lokalizacji.
Sopot to rynek STR premium. Krótkie linie brzegowe, ograniczona podaż mieszkań i bardzo wysoki popyt turystyczny latem sprawiają, że wynajem krótkoterminowy działa tu najsilniej – ale też jest najbardziej narażony na ewentualne regulacje, bo miasto od lat sygnalizuje wolę ograniczenia STR.
Gdańsk to rynek mieszany. Stare Miasto, Śródmieście i dzielnice nadmorskie (Brzeźno, Jelitkowo) sprawdzają się pod STR. Dzielnice z dobrą komunikacją SKM – Wrzeszcz, Oliwa, Morena – to klasyczny wynajem długoterminowy, wspierany przez silny rynek pracowniczy (IT, logistyka, usługi).
Gdynia to przede wszystkim stabilny rynek długoterminowy. Mniej turystyczny, silniejszy biznesowo – dobrym najemcą jest tu pracownik, a nie turysta. Nowe osiedla na Karwinach, Dąbrowie czy Chwarzno-Wiczlinie przyciągają rodziny i osoby pracujące, które preferują najem wielomiesięczny lub wieloletni.
Standard wykończenia – co zmienia wybór modelu?
To miejsce, gdzie decyzja o modelu wynajmu bezpośrednio przekłada się na decyzje projektowe przy wykończeniu.
Pod wynajem krótkoterminowy:
- Trwałość ponad estetykę – gres zamiast paneli drewnianych, łatwo zmywalne powierzchnie, brak drogich elementów dekoracyjnych podatnych na uszkodzenia
- Pełne wyposażenie – łącznie z pościelą, ręcznikami, kompletnym AGD, ekspresem do kawy, żelazkiem, suszarką do włosów; wszystko, czego oczekuje gość hotelowy
- Klimatyzacja – w Trójmieście latem to element, który realnie wpływa na oceny i ceny
- Fotogeniczność – estetyka, która dobrze wygląda na zdjęciach do Airbnb/Booking.com, przekłada się bezpośrednio na obłożenie i stawki
- Czas realizacji – mieszkanie pod STR powinno być gotowe przed sezonem letnim; każdy miesiąc opóźnienia to realna utrata przychodu
Pod wynajem długoterminowy:
- Trwałe, neutralne materiały – panele winylowe lub gres, kolory neutralne, brak zbędnych dekoracji które najemca może nie lubić
- Funkcjonalność – dobre rozmieszczenie gniazdek, pojemna kuchnia, przestrzeń do przechowywania
- Wyposażenie podstawowe lub częściowe – część inwestorów oddaje mieszkanie bez mebli lub z minimalnym wyposażeniem, zależnie od profilu docelowego najemcy
- Odporność na intensywne użytkowanie – meble na wymiar i materiały, które po 2–3 latach najmu nadal dobrze wyglądają i nie generują kosztów wymiany
Kluczowa różnica finansowa: mieszkanie pod STR wymaga większego nakładu na wykończenie i wyposażenie startowe, ale przy dobrym zarządzaniu szybciej amortyzuje tę inwestycję. Mieszkanie pod najem długoterminowy można wykończyć skromniej, ale musi przetrwać wieloletnią eksploatację bez kosztownych remontów.
Model hybrydowy – rozwiązanie dla Trójmiasta?
Wielu doświadczonych inwestorów w regionach z wyraźną sezonowością stosuje model mieszany: wynajem krótkoterminowy w sezonie (maj–wrzesień, plus sylwester i majówka), a najem długoterminowy lub miesięczny poza sezonem. To sensowny kompromis, który pozwala korzystać z wysokich stawek letnich przy jednoczesnym ograniczeniu pustostanów w zimie.
Model hybrydowy wymaga jednak elastyczności zarządczej – umowy na najem długoterminowy muszą być zawierane z klauzulą możliwości rozwiązania przed sezonem, a zarządzanie wymaga dobrej organizacji lub zatrudnienia firmy zarządzającej.
Podatki – krótki przegląd
Najem prywatny (zarówno krótko-, jak i długoterminowy) rozliczany jest najczęściej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: stawka 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej. To stawka od przychodu – bez możliwości odliczania kosztów.
Alternatywą są zasady ogólne (skala podatkowa 12%/32%), które pozwalają uwzględniać koszty, w tym amortyzację. Przy STR z wysokimi kosztami operacyjnymi może być to korzystniejsza opcja – warto skonsultować z doradcą podatkowym przed podjęciem decyzji.
Ważna zasada: sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od jego nabycia jest zwolniona z podatku dochodowego. Przy zakupie od dewelopera data nabycia to data podpisania aktu przeniesienia własności, nie umowa deweloperska.
Podsumowanie: który model wybrać?
| Krótkoterminowy (STR) | Długoterminowy | |
| Rentowność brutto | 6–8% (przy aktywnym zarządzaniu) | 4–6% |
| Stabilność przychodów | Niska (sezonowość) | Wysoka |
| Koszty operacyjne | 30–45% przychodu | 15–20% przychodu |
| Nakład czasu/pracy | Wysoki | Niski |
| Ryzyko regulacyjne | Wysokie (Gdańsk, Sopot) | Niskie |
| Wymagany standard wykończenia | Wyższy, fotogeniczny | Trwały, neutralny |
| Najlepsza lokalizacja w Trójmieście | Sopot, centrum Gdańska, dzielnice nadmorskie | Gdynia, Wrzeszcz, Oliwa, Morena |
Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Dla inwestora bez czasu i doświadczenia – wynajem długoterminowy jest bezpieczniejszym punktem startowym. Dla kogoś, kto kupuje w centrum Sopotu i gotowy jest profesjonalnie zarządzać obiektem lub zapłacić firmie zarządzającej – STR nadal ma potencjał. Kluczowe jest jednak uwzględnienie nowych regulacji i realistyczne liczenie kosztów przed zakupem, nie po.
Jak PrimaDesign przygotowuje mieszkania pod wynajem?
Inwestorzy kupujący w Trójmieście mieszkania pod wynajem coraz częściej zgłaszają się do nas z gotową strategią – wiedzą już, czy celują w STR, najem długoterminowy czy model hybrydowy. To dobry punkt wyjścia, bo od tej decyzji zależy układ funkcjonalny, dobór materiałów, standard wyposażenia i harmonogram prac.
Wykończenie pod wynajem różni się od wykończenia na własne potrzeby – wymaga innej hierarchii decyzji i doświadczenia w doborze materiałów odpornych na intensywną eksploatację. Zajmujemy się tym kompleksowo, koordynując podwykonawców i oddając mieszkanie gotowe do pierwszego najemcy lub pierwszego gościa.
Jeśli kupujesz mieszkanie w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie z myślą o wynajmie i chcesz omówić optymalny standard wykończenia pod Twój model biznesowy – zapraszamy do kontaktu.
PrimaDesign – wykończenia pod klucz w Trójmieście. Projektujemy, koordynujemy, oddajemy gotowe.
