Kupujesz nowe mieszkanie i w umowie widzisz zapis o gwarancji. Brzmi bezpiecznie. Ale co ta gwarancja obejmuje w praktyce? I — co ważniejsze — co możesz zrobić podczas wykończenia, żeby jej nie stracić?
W PrimaDesign rozmawiamy o tym z klientami regularnie. Wiedza na ten temat jest bardzo nierówna — jedni nie wiedzą, że gwarancja w ogóle istnieje, inni myślą, że obejmuje wszystko. Prawda jest gdzieś pośrodku.
Czym jest gwarancja dewelopera i ile trwa?
Gwarancja dewelopera to zobowiązanie do usunięcia wad fizycznych budynku lub lokalu, które ujawnią się po odbiorze.
Standardowe okresy gwarancji w Polsce:
- elementy konstrukcyjne — 5 lat
- wykończenie deweloperskie (tynki, wylewki, okna) — zazwyczaj 2–3 lata
- instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna) — zależy od umowy, najczęściej 2 lata
Gwarancja obejmuje wyłącznie wady wynikające z błędów wykonawczych lub materiałowych po stronie dewelopera. Nie obejmuje uszkodzeń z Twoich działań ani normalnego zużycia.
Co gwarancja dewelopera powinna obejować?
Elementy objęte gwarancją (deweloper dostarczył i zamontował):
- ściany konstrukcyjne i nośne
- okna i drzwi wejściowe
- instalacja elektryczna do pierwszego punktu rozdzielczego
- pion wody i kanalizacji
- wentylacja grawitacyjna
- elementy części wspólnych budynku
Elementy NIE objęte gwarancją:
- tynki i wylewki naruszone lub przykryte podczas wykończenia
- ścianki działowe, które samodzielnie zburzyłeś lub przesunąłeś
- instalacja elektryczna i hydrauliczna wykonana przez Twoją ekipę
- podłogi, płytki i wszystko, co zamontowałeś samodzielnie
Pułapka, o której mało kto mówi: jeśli Twoja ekipa podczas wykończenia naruszy instalację dostarczoną przez dewelopera — np. przywiertuje się za głęboko i uszkodzi rurę — deweloper odmówi naprawy, twierdząc, że wada powstała z Twojej winy. I często będzie miał rację.
Jak nie stracić gwarancji podczas wykończenia? 4 zasady
Zasada 1 — Dokumentuj stan przed remontem Zdjęcia każdego pomieszczenia, każdej ściany, każdego punktu elektrycznego i hydraulicznego — zanim wejdzie ekipa. To Twój dowód w razie sporu. Bez dokumentacji każdy defekt po remoncie będzie trudny do przypisania właściwej stronie.
Zasada 2 — Nie zabudowuj usterek Jeśli w protokole odbioru masz wpisane wady do usunięcia przez dewelopera, nie przykrywaj ich płytkami ani zabudową. Deweloper ma prawo sprawdzić stan elementu — jeśli jest zabudowany, odmówi naprawy lub obciąży Cię kosztami rozkucia.
Zasada 3 — Daj ekipie projekt instalacji deweloperskiej Każdy elektryk i hydraulik, który wchodzi do nowego mieszkania, powinien wiedzieć, gdzie przebiegają rury i kable. Dzięki temu nie naruszy ich przypadkowo podczas kucia pod własne trasy.
Zasada 4 — Zgłaszaj wady pisemnie i natychmiast Gwarancja ma swoje okno czasowe. Pęknięcie, przeciek, problem z wentylacją — zgłoś pisemnie niezwłocznie po zauważeniu. Zwlekanie osłabia Twoją pozycję i daje deweloperowi argument, że wada wynika z eksploatacji.
Jak firma wykończeniowa chroni Twoją gwarancję?
Dobra firma wykończeniowa zna te zasady i wbudowuje je w proces pracy.
W PrimaDesign przed każdym projektem robimy inwentaryzację stanu deweloperskiego:
- sprawdzamy, co jest w protokole odbioru
- ustalamy, które wady naprawia deweloper — i czekamy na ich usunięcie przed zakryciem
- przekazujemy ekipie projekt instalacji, żeby nie naruszała elementów objętych gwarancją
Nikt nie chce sytuacji, w której po trzech miesiącach od wykończenia pojawia się przeciek, a deweloper i wykonawca wskazują na siebie nawzajem. Przy dobrej dokumentacji i właściwej kolejności działań takie sytuacje można niemal wyeliminować.
Najczęstsze pytania— gwarancja dewelopera a wykończenie
Czy gwarancja dewelopera przepada po remoncie? Nie przepada automatycznie — ale można ją utracić, jeśli ekipa remontowa naruszy elementy objęte gwarancją lub zabuduje usterki przed ich naprawą. Dlatego ważna jest właściwa kolejność działań.
Czy mogę zlecić wykończenie przed naprawą usterek przez dewelopera? Możesz, ale tylko w zakresie, który nie dotyka elementów z usterkami. Płytek w łazience z nieszczelną rurą nie kładź, zanim deweloper nie naprawi pionu. Malowania salonu — możesz zacząć.
Ile czasu ma deweloper na usunięcie wad? Zgodnie z prawem budowlanym — 30 dni od pisemnego zgłoszenia. W przypadkach wymagających dłuższych prac może wyznaczyć inny termin, ale musi go uzasadnić.
Co zrobić, jeśli deweloper odmawia naprawy? Zgłoszenie pisemne (e-mail lub list polecony) z opisem wady i żądaniem naprawy w terminie. Jeśli deweloper nadal odmawia — możesz skierować sprawę do rzeczoznawcy budowlanego, który sporządzi opinię, lub do sądu.
Czy warto skorzystać z pomocy firmy wykończeniowej przy odbiorze od dewelopera? Tak — doświadczona ekipa wie, na co zwrócić uwagę i może wychwycić wady, które trudno zauważyć bez znajomości branży. To inwestycja, która może uchronić przed kosztownymi problemami po wykończeniu.
